Nota editorial: las opiniones expresadas en esta revista son propias de sus autores o autoras y no pretenden evidenciar, necesariamente, las apreciaciones de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral, ni la de sus integrantes o de su Comité Editorial, en las problemáticas jurídicas que se discutan.
Juan Pablo Carvallo Rojas
Abogado. Magíster en Derecho Procesal por la Universidad Central de Chile, y
estudiante del Magíster en Derecho Inmobiliario y Registral de la misma Universidad.
Introducción
La Ley n.º 21458 modificó el artículo 1 del D.L. n.º 3516[1], estableciendo que, salvo estipulación expresa en contrario, respecto de los lotes camino o servidumbres de tránsito proyectados como tales en los planos de subdivisión certificados por el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), se entenderá constituida una servidumbre de tránsito en los términos del artículo 881 del Código Civil. La norma ordena, además, su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces[2], sin determinar expresamente cuál es el título o antecedente documental que debe presentarse para practicarla.
Esta omisión adquiere relevancia frente a prácticas conservatorias que exigen una escritura pública constitutiva. El presente trabajo sostiene que tal exigencia no se justifica: el efecto constitutivo previsto por la norma encuentra su fuente en la ley, bajo los presupuestos que ella establece, mientras la inscripción cumple fundamentalmente una función de publicidad registral. Sobre esta base se examinará la determinación del título inscribible, las exigencias derivadas de la rogación y calificación conservatoria, así como las principales dificultades que presenta esta interpretación.
I. Constitución de la servidumbre y finalidad de su inscripción
El régimen establecido por el artículo 1 del D.L. n.º 3516 presenta una particularidad relevante: aunque la voluntad del propietario se manifiesta al someter el predio a subdivisión y proyectar en el plano las servidumbres o lotes camino, es la ley la que atribuye a esa actuación el efecto previsto en la norma, salvo estipulación expresa en contrario. No se reconoce, por tanto, al propietario la facultad ni se le impone la obligación de constituir después la servidumbre mediante una nueva manifestación de voluntad.
A ello se suma una segunda particularidad: al momento de la subdivisión, los lotes que asumirán la posición de predio dominante y sirviente pertenecen todavía a un mismo propietario. La figura se aparta así, al menos en su configuración inicial, de la ajenidad que caracteriza tradicionalmente a las servidumbres[3], exigencia vinculada al principio nemini res sua servit, conforme al cual “no se puede gravar en propio beneficio”[4] o, en términos más precisos, “un predio no puede ‘servir’, subordinarse o someterse, mediante servidumbre, a otro predio propio”[5], lo que aproxima su configuración inicial a las problemáticas abordadas por la doctrina bajo la denominada “servidumbre de propietario”[6].
La misma disposición, luego de establecer los presupuestos bajo los cuales la servidumbre se entiende constituida, ordena su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, distinguiendo así entre constitución e inscripción conservatoria. En este esquema, el plano certificado por el SAG excede la mera representación gráfica de los lotes resultantes, pues integra el supuesto de hecho al que la ley atribuye el efecto jurídico previsto respecto de las servidumbres o lotes camino allí proyectados y permite, además, determinar materialmente las características del gravamen.
Esta interpretación encuentra respaldo en la historia de la Ley n.º 21458. La moción contempló en un inicio que la servidumbre se constituyera “de pleno derecho”[7], lo que luego se reformuló durante el segundo trámite constitucional por la remisión al artículo 881 del Código Civil. Al explicarse el alcance de esta solución, se sostuvo que la servidumbre “pasa a existir con el solo mérito de la certificación del [SAG] al plano de subdivisión respectivo”, sin que sea necesario que los lotes pertenezcan a distintos dueños o cambien de titular[8].
Si la servidumbre se entiende constituida bajo los presupuestos del artículo 1 del D.L. n.º 3516, y la misma norma ordena su inscripción, ello proporciona un primer argumento para descartar que la inscripción tenga carácter constitutivo. La inscripción conserva, en cambio, la función que se le suele reconocer respecto de las servidumbres: hacer cognoscible el gravamen, permitir que terceros adviertan las cargas y limitaciones que afectan al inmueble[9] y contribuir a la seguridad del tráfico inmobiliario[10]. Si bien el carácter aparente del servicio, en los términos del artículo 881 del Código Civil, cumple ya una función de publicidad material[11], el legislador reforzó su cognoscibilidad mediante la inscripción. Esta conclusión también encuentra respaldo expreso en la historia legislativa: durante la discusión se sostuvo que la servidumbre “ya ha nacido jurídicamente” antes de su inscripción y que esta constituye una medida de publicidad, cuya omisión determina su inoponibilidad[12].
Un elemento distintivo del régimen es el carácter imperativo de la inscripción. Mientras la legislación registral contempla, en general, la posibilidad de inscribir estos gravámenes[13], el D.L. n.º 3516 dispone que “deberán ser inscritas”[14]. Esta obligatoriedad, sin embargo, no basta para atribuirle eficacia constitutiva y puede explicarse por la necesidad de proporcionar adecuada publicidad registral a un gravamen que la ley entiende constituido.
Surge entonces una primera objeción a la exigencia de escritura pública constitutiva: si el gravamen ya se entiende constituido, no parece coherente condicionar su publicidad al otorgamiento de un instrumento destinado a constituirlo una vez más. Sin embargo, subsiste una cuestión propiamente registral: determinar cuál es el título o antecedente documental que permite practicar su inscripción.
II. La determinación del título inscribible
El artículo 1 del D.L. n.º 3516 ordena inscribir estas servidumbres, pero no identifica en términos expresos el instrumento que debe presentarse al Conservador para practicar la inscripción. Conforme a las reglas generales, la Ley del Registro Conservatorio exige la exhibición de “copia auténtica del título respectivo”, sin perjuicio de los demás documentos públicos o privados que resulten necesarios[15], y dispone que la inscripción exprese el título, su fecha y el tribunal, notario o funcionario que lo autoriza[16].
Adquieren aquí relevancia el certificado de subdivisión, el plano certificado por el SAG y sus antecedentes complementarios. El certificado constituye un acto administrativo resultante del procedimiento administrativo de certificación de la subdivisión y, en cuanto expedido por un órgano de la Administración en ejercicio de sus funciones, consta en instrumento público[17]. Su naturaleza administrativa no constituye, por sí misma, un obstáculo para su acceso al Registro ni para la correspondiente calificación conservatoria[18]. El plano certificado, por su parte, excede una mera representación gráfica de la subdivisión: integra el supuesto de hecho previsto por el legislador, pues precisamente la proyección en él de la servidumbre o lote camino constituye la circunstancia a la que la ley atribuye efecto jurídico. Permite, además, determinar en términos espaciales el gravamen, cuyo trazado, dimensiones y características pueden precisarse mediante la minuta de deslindes o memoria explicativa.
Esta interpretación resulta, además, compatible con las modificaciones introducidas por la Ley n.º 21772 al disponer la incorporación numerada y digitalización de los planos archivados[19], mientras el artículo 40 de la Ley del Registro Conservatorio dispone que en los documentos agregados al Registro se certifique la foja y número de la inscripción a que se refieren[20]. El sistema admite, así, una vinculación formal entre plano archivado e inscripción.
En esta línea, la Corte de Apelaciones de Valdivia, tras calificar la figura como una servidumbre legal, ordenó su inscripción atendiendo al cumplimiento de los presupuestos establecidos en el artículo 1 del D.L. n.º 3516 y al mérito del plano archivado y demás documentos acompañados[21].
Tampoco la exigencia de escritura pública puede fundarse, sin más, en el artículo 698 del Código Civil. Esta disposición establece la forma en que debe efectuarse la tradición del derecho de servidumbre, y no permite extraer de la expresión “constituirlo” una regla general conforme a la cual toda servidumbre requiera una escritura pública constitutiva. Con mayor razón esto es así cuando se trata de un régimen especial en que la propia ley atribuye consecuencias jurídicas a la proyección de la servidumbre en un plano certificado por la autoridad competente.
La exigencia de titulación auténtica –cuyo cumplimiento forma parte del principio de legalidad registral[22]– tampoco conduce a exigir una escritura pública constitutiva. Una cosa es que el Conservador deba disponer de antecedentes auténticos suficientes para comprobar la existencia de los presupuestos legales y determinar la configuración del gravamen, y otra distinta es exigir la celebración de un nuevo acto jurídico destinado a constituirlo. Si para practicar de forma correcta la inscripción resultan necesarios otros antecedentes –por ejemplo, acreditar una personería–, el Conservador podrá requerirlos en ejercicio de su función calificadora.
En consecuencia, el título documental que sirve de fundamento a la inscripción presenta una configuración compleja, integrada por el certificado de subdivisión y el plano certificado, considerados conjuntamente con la norma que les atribuye el efecto jurídico previsto. La ley proporciona la fuente jurídica del efecto; el certificado aporta autenticidad y el plano, complementado por la minuta de deslindes o memoria explicativa, singulariza el gravamen. Ello no excluye la rogación ni la calificación conservatoria, ni la posibilidad de requerir otros antecedentes necesarios para comprobar la procedencia y correcta extensión de la inscripción, pero no justifica exigir una escritura pública constitutiva que importe una nueva declaración de voluntad no prevista por el legislador.
III. Rogación y calificación: límites a las exigencias del Conservador
El mandato del artículo 1 del D.L. n.º 3516, conforme al cual estas servidumbres “deberán ser inscritas”, no desplaza el principio de rogación, en cuya virtud “los cambios registrales operan a solicitud del interesado”[23]. Sin embargo, este principio no precisa de un requerimiento separado ni que conste en escritura pública. El interesado debe requerir la inscripción, pero nada exige que esa rogación conste en una escritura pública constitutiva ni en un acto separado, pudiendo formularse conjuntamente con la presentación del certificado, el plano y sus antecedentes complementarios.
No parece justificado, entonces, archivar el plano y supeditar la inscripción de las servidumbres que contiene a una nueva solicitud formalizada mediante escritura pública. Si el interesado requirió el ingreso al Registro de los antecedentes respecto de los cuales la ley establece un mandato de inscripción, la actuación del Conservador no sería oficiosa, sino consecuencia de la rogación formulada. Nada obsta a que el requerimiento se efectúe mediante escritura pública; lo que carece de sustento normativo es convertir una forma posible y voluntaria de solicitar la inscripción en requisito indispensable para practicarla.
La calificación registral, particularmente en materia de titulación auténtica, puede justificar la exigencia de antecedentes destinados a comprobar la procedencia y correcta extensión de la inscripción[24], pero no imponer una forma de rogación que la ley no establece. Rogación y calificación disciplinan el acceso al Registro, sin que ello autorice a incorporar solemnidades adicionales a las previstas por el legislador.
IV. Límites y dificultades de la interpretación propuesta
La principal dificultad deriva de que el artículo 1 del D.L. n.º 3516 ordena la inscripción, pero no identifica en términos expresos el título suficiente para practicarla. El legislador pudo señalar que el certificado y el plano constituían antecedentes suficientes, pero no lo hizo. A ello se suma la remisión al artículo 881 del Código Civil y su referencia al “título”, lo que podría suscitar dudas acerca de la suficiencia del conjunto documental propuesto. La solución planteada descansa, por tanto, en una interpretación sistemática de la legislación especial y registral.
Una segunda objeción proviene del carácter obligatorio de la inscripción. Si el plano de subdivisión debe incorporarse al sistema registral y permite advertir las servidumbres proyectadas, podría sostenerse que esa publicidad habría sido suficiente y que, al ordenar además su inscripción, el legislador quiso atribuirle eficacia jurídica distinta, eventualmente constitutiva. El argumento no resulta concluyente: la historia de la Ley n.º 21458 no proporciona antecedentes que permitan sostener ese carácter y vincula la exigencia registral con problemas de publicidad y certeza jurídica.
Una tercera dificultad también deriva de la remisión al artículo 881 del Código Civil, esta vez en relación con la ajenidad propia de la servidumbre, pues conforme a dicha disposición, mientras los lotes permanezcan bajo un mismo dominio existiría un servicio previo que adquiriría carácter de servidumbre al producirse la posterior separación dominical. Sin embargo, la historia de la Ley n.º 21458 aporta un antecedente relevante para esta discusión, al señalar que la servidumbre pasaría a existir desde la certificación del plano por el SAG[25]. Se trata, en definitiva, de una cuestión vinculada al momento en que nace el derecho real, cuestión cuyo análisis excede el objeto de este trabajo.
En conjunto, estas dificultades revelan una insuficiente coordinación entre la legislación especial y registral, pero no parecen justificar que, por vía de calificación conservatoria, se exija una escritura pública constitutiva que la ley no contempla.
Conclusiones
El artículo 1 del D.L. n.º 3516 establece un régimen especial en que el efecto constitutivo previsto por la norma encuentra su fuente en la ley, bajo los presupuestos que ella establece, ordenándose además su inscripción. Esta distinción permite sostener que la inscripción cumple fundamentalmente una función de publicidad y certeza jurídica, sin que su carácter obligatorio permita atribuirle, por sí solo, eficacia constitutiva.
Aunque la norma no identifica de forma expresa el título inscribible, el certificado de subdivisión, el plano certificado por el SAG y sus antecedentes complementarios, considerados de modo conjunto con la disposición legal que atribuye el efecto jurídico previsto, permiten construir el soporte documental necesario para la inscripción. Ello no excluye la rogación ni la calificación conservatoria, ni la posibilidad de exigir los antecedentes necesarios para individualizar correctamente el gravamen.
La falta de una regulación expresa sobre la forma de materializar esta inscripción revela una insuficiente coordinación entre la legislación especial y registral. Sin embargo, dicha insuficiencia no parece justificar que, por vía de calificación conservatoria, se exija una escritura pública constitutiva y, con ello, una nueva declaración de voluntad que el legislador no estableció.
Bibliografía citada
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Normas citadas
Código Civil. Santiago, 14 de diciembre de 1855.
Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, contenida en el decreto s/n de 24 de junio de 1857, del Ministerio de Justicia, Culto e Instrucción Pública. Santiago, 24 de junio de 1857.
Ley n.º 6.977, dispone que la servidumbre de alcantarillado en predios urbanos solo puede adquirirse por medio de escritura pública inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. Diario Oficial de la República de Chile, Santiago, 16 de julio de 1941.
Decreto ley n.º 3.516, establece normas sobre división de predios rústicos. Diario Oficial de la República de Chile, Santiago, 1 de diciembre de 1980.
Ley n.º 19.880, establece bases de los procedimientos administrativos que rigen los actos de los órganos de la Administración del Estado. Diario Oficial de la República de Chile, Santiago, 29 de mayo de 2003.
Ley n.º 21.458, modifica normas sobre división de predios rústicos para garantizar el acceso a espacios públicos y caminos CORA. Diario Oficial de la República de Chile, Santiago, 20 de julio de 2022.
Ley n.º 21.772, modifica el sistema registral y notarial en sus aspectos orgánicos y funcionales. Diario Oficial de la República de Chile, Santiago, 1 de octubre de 2025.
Jurisprudencia citada
Sociedad de Inversiones Puninque Limitada (2024): Corte de Apelaciones de Valdivia, 4 de noviembre de 2024, rol n.º 550-2024.
Otras
Biblioteca del Congreso Nacional de Chile (2023). Historia de la Ley n.º 21.458. Modifica el decreto ley n.º 3.516, de 1980, que establece normas sobre división de predios rústicos, para garantizar la constitución de servidumbres de tránsito de pleno derecho en el caso que indica. Santiago, documento generado el 4 de septiembre de 2023. Disponible en https://obtienearchivo.bcn.cl/obtienearchivo?id=recursoslegales/10221.3/71093/1/documento_3860_1693850245081.pdf[fecha de consulta: 30 de julio de 2026].Servicio Agrícola y Ganadero, resolución exenta n.º 4.788, de 17 de julio de 2024, “Determina forma de expedir certificados de subdivisión de predios rústicos y deroga resolución exenta n.º 3.904/2019 y sus modificaciones”. Santiago. Disponible en https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1205156 [fecha de consulta: 30 de julio de 2026].
[1] Ley n.º 21.458, de 2022.
[2] Decreto Ley n.º 3.516, de 1980, artículo 1, incisos 8 y 9.
[3] Sobre la ajenidad como elemento propio de la servidumbre, véase, entre otros, Alessandri et al. (2016), p. 182; Barcia (2010), p. 181; Claro Solar (2010), p. 741; Peñailillo (2019), p. 1259.
[4] Peñailillo (2019), p. 1259.
[5] Rosso (2016), p. 112.
[6] Véase Rosso (2016), pp. 120-123.
[7] BCN (2023), p. 4.
[8] BCN (2023), p. 58.
[9] Sepúlveda (2014), p. 88.
[10] Ortiz (2021), p. 290.
[11] Rosso (2016), pp. 126-127.
[12] BCN (2023), p. 58.
[13] Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, de 1857, artículo 53 n.º 2.
[14] No es este el único caso en que la ley atribuye carácter imperativo a la inscripción de una servidumbre; véanse, por ejemplo, los artículos 1.º y 2.º de la Ley n.º 6977, de 1941.
[15] Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, de 1857, artículo 57.
[16] Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, de 1857, artículo 78.
[17] Servicio Agrícola y Ganadero (2024), p. 2. La resolución regula el procedimiento administrativo para expedir certificados de subdivisión de predios rústicos y define el Certificado de Subdivisión de Predio Rústico, de conformidad con el artículo 3° de la Ley n.º 19.880, como un “acto administrativo de constancia” emitido por el Servicio, mediante el cual se certifica que el plano del proyecto de subdivisión cumple con la normativa vigente.
[18] En este sentido, Sepúlveda sostiene que los documentos administrativos se encuentran sometidos al principio de legalidad y a la correspondiente calificación registral, al igual que los demás títulos, sin que su origen administrativo les confiera privilegio para su ingreso al Registro. Sepúlveda (2023), p. 182.
[19] Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, de 1857, artículo 39.
[20] Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, de 1857, artículo 40.
[21] Sociedad de Inversiones Puninque Limitada (2024).
[22] Sepúlveda (2018), p. 113.
[23] Alcalde (2021), p. 350.
[24] Ferreira (2024), p. 6.
[25] BCN (2023), pp. 56-58. Durante la discusión se advirtió que el artículo 881 parte de un servicio existente en la realidad, mientras que la nueva regla se refiere a su proyección en el plano; diferencia que fue expresamente considerada al formular la disposición.