Nota editorial: las opiniones expresadas en esta revista son propias de sus autores o autoras y no pretenden evidenciar, necesariamente, las apreciaciones de la Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral, ni la de sus integrantes o de su Comité Editorial, en las problemáticas jurídicas que se discutan.
Kevin Seals Alfaro
Licenciado en Ciencias Sociales con mención en Ciencias del Derecho y Minor en Ciencias Políticas por la Universidad Adolfo Ibáñez
II. Dimensión jurídica-normativa y forense
Sirviéndome de las palabras del profesor Pereira Fredes que, en términos generales, va en línea con la impresión, al menos conceptual, de la doctrina civilista y autores especializados en materia registral:
“la posesión inscrita presenta un fuerte compromiso con su carácter teórico. Se trata de una construcción dogmática y jurisprudencial cuyos parámetros hallan su asiento en distintas disposiciones del Código Civil la inscripción conservatoria constituye requisito, garantía y prueba de la posesión sobre bienes inmuebles inscritos. Algunas reglas jurídicas desperdigadas en el Código Civil permiten sustentar las tres propiedades que exhibe la inscripción en el sistema posesorio nacional”[1].
Desde una perspectiva histórica, la teoría de la posesión inscrita es consecuencia de esfuerzos doctrinarios. En concreto, del cruce de opiniones de dos grandes juristas que definieron los “bloques posicionales” (posesión ficción y posesión garantía) a los que los autores contemporáneos y sucederos se han sumado con mayor o menor aceptación canónica o adaptaciones. Me refiero (ambos profesores y jueces) a las figuras de don Humberto Trucco y Leopoldo Urrutia [2] –de principios del siglo xx– que intentaron explicar y sistematizar el rol institucional, dentro del sistema de bienes y derechos reales, que tiene la inscripción conservativa respecto de los derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles, a razón de la sistémica de la posesión sobre inmuebles del libro ii y el conocido párrafo 23 del Código Civil (lo que en los años sesenta desde Vittorio Pescio llamó “la gran ilusión de Bello”). Dimensión conservativa que sirve de basamento para el complejo sectorial del derecho inmobiliario.
Esta referencia al tópico de la teoría de la posesión inscrita es conceptualmente utilitaria, toda vez que ella no sólo se nutre de las interpretaciones del Código Civil, sino, también, del –muchas veces inobservado– Reglamento[3]; ambos cuerpos definen y delimitan, primero, la institución registral a cargo del ministro de fe pública del Conservador de Bienes Raíces y la específica forma en que se han de realizar los inscripciones en los respectivos registros que son de custodia de este auxiliar de la administración de justicia.
La necesidad de constatación y custodia registral de las inscripciones de los derechos reales que recaen sobre inmuebles se desprende, básicamente, de los artículos 676, 686, 687, 690, 692 a 696, 724, 728, 730, 924 y 2504 del Código Civil. Compendio que de cuya interpretación se desprende la teoría en cuestión.
El correlato de especialidad, a su vez, se encuentra entre los artículos 1, 4, 12 a 16, 19 y títulos iv a viii, en su integridad (arts. 31 a 92) del Reglamento.
3. Propuesta teórica-normativa para contextualizar la anotación marginal
En general, los autores de especialidad no son dables a realizar sus comentarios y/o estudios imbricando los modelos teóricos de la teoría general de derecho a los tópicos del derecho registral, a efectos de contribuir a la sofisticación de una teoría del derecho privado de manera que haya una sistémica propiamente tal. Por el contrario, se trata de aportes de alto tecnicismo cercanos a la historia del derecho y a las lógicas económicas que se ven envueltas en estos negocios y actos de especialidad.
Hoy les propongo, a efectos de entender las instituciones objeto de análisis en su dimensión más integral, hacer una lectura desde la justificación de la institución del registro conservatorio y cómo ésta, atendida sus particulares prácticas, se dota de sentido en cuanto sistema de reglas destinada a la protección del dominio y la posesión de bienes raíces, así como la historia de los actos y negocios jurídicos que sobre tales recaen.
En el año 1955, en el volumen 64 de la Philosophical Review, John Rawls publicó un ensayo titulado “Dos conceptos de reglas”, que con el tiempo sería republicado por la editorial Fondo de Cultura Económica (FCE) como parte de una colección de escritos, reunidos bajo el título “Teorías sobre la ética”[4]; texto que hoy, en pro de lo dicho en el párrafo anterior, me sirvo para fines explicativos.
Sin pretender que el argumento aquí desarrollado devenga en un resumen del texto referido, sí importa, como argumento central. Despejándolo de las dimensiones de la teoría moral (binomios: retributivo/utilitario, prospección/retrospección), muy someramente, el autor se propone como objeto distinguir dos tipos de justificaciones: (i) justificar una práctica como sistema de reglas que se pueden aplicar e imponer y (ii) justificar una acción particular que recae dentro de este sistema de reglas. Con ello, se da lugar a dos tipos de reglas, las sumarias y las de la práctica. Y se forma, así, la narrativa de que, en efecto, existen dos tipos de reglas en que, las primeras, dan la posibilidad a su operador de evaluar los casos particulares y aplicar u operar según bases generales, mientras que, en las segundas, por su parte, el operador se haya impedido de evaluar y aplicar con bases generales, debiendo actuar, en razón de estas, hasta el punto de que las mismas reglas lo autoricen.
Siendo este el marco conceptual sobre el que pretendo trabajar, entonces, conviene aplicar los conceptos Rawlsianos al escenario registral, el cual se entiende de mejor manera si categorizamos la discusión en dos niveles. Por un lado, el nivel de justificación del registro de bienes raíces y, por otro, la justificación de las prácticas que dan sentido a las inscripciones de títulos que recaen sobre bienes inmuebles en el contexto del registro de bienes.
A. Nivel de justificación del sistema de reglas que instituyen el registro conservatorio
A este nivel, lo que se pretende justificar es la necesidad estatal, desde la perspectiva del Estado de derecho liberal, heredero del capitalismo del siglo xix, de contar con un registro de bienes raíces a efectos de asegurar los derechos reales que sobre los inmuebles, previa constitución contractual de debido título, recaen. Así, incluso, si grande son los deseos de objetivación, puede interesar por qué la necesidad de un registro.
Aquí importan las conclusiones que se obtengan del estudio de la historia del derecho sobre estas materias. Ella ellas, destacan las cuestiones por el modelo adoptado y las particularidades legislativas que se le han dado para su aplicación en determinado sistema jurídico nacional y sus necesarios contrastes con los modelos comparados en perspectiva de evolución historia (evolución y desafíos de la adecuación del registro); la identificación de los principios de carácter público sobre los que se inspira y pretende constituir como máximas del derecho tras la creación del registro; las cuestiones acerca de la diversificación territorial, del nombramiento, funciones y ubicación institucional dentro de los poderes del Estado de los encargados de los oficios conservativos y el tratamiento diligencial que conlleva el ser custodio de las materias objeto del registro conservativo (a este respecto, se refieren los títulos i, ii, iii y iv del Reglamento); y el sistema de distribución de riesgos y responsabilidades tanto para el Conservador como para los usuarios solicitantes de inscripción.
Todas estas consideraciones, una vez normativizadas –curiosamente bajo el compendio normativo tanto del Código Civil como del Reglamento que nutren la teoría de la posesión inscrita– y aceptadas por las partes implicadas, se vuelven un margen general de conocimiento y de actuación. En simple, por un lado se sabe que ante el Conservador de Bienes Raíces hay que inscribir determinados títulos conforme con las solemnidades propias de los oficios conservativos, las cuales pesan tanto para quien oficia de custodio del registro como para el solicitante que pone en marcha la institución registral conservatoria. Y por otro lado, que por medio de estas prácticas se da protección a los intereses particulares que se desprenden de cada título sometido a previa calificación y posterior inscripción, empero, además, reforzadas por el hecho que tales prácticas dotan de sentido, en general y en el caso particular, los principios que informan los oficios conservativos, como es el caso, de los principios de fe pública y publicidad registral, legalidad y legitimación registral, consentimiento y rogación. Así, en cuanto margen general de conocimiento y aplicación, se vuelven reglas sumarias a las que el Conservador habrá de volver para entender el marco de sus funciones y responsabilidades públicas que sobre sus oficios pesan.
B. Nivel de justificación de los títulos que requieren de inscripción y las solemnidades a las que están sujetas
En sí la inscripción de determinado título, que configura para el portador o solicitante de respectivo documento o escritura pública el motivo por el cual comparecer ante el Conservador y poner en funcionamiento el sistema de protección de dominio y posesión de los inmuebles, es una de las prácticas o diligencias que recae –por cuanto es de su competencia– dentro del sistema de reglas del registro conservatorio. La referida inscripción no está ajena a determinada ritualidad, toda vez que el legislador ha tenido por necesario reglamentar, por un lado, los títulos que deben y pueden inscribirse (título vdel Reglamento, arts. 52 y 53) y el modo en que estas inscripciones deben realizarse (títulos vi y vii del Reglamento, arts. 54 a 67).
Es a este nivel de justificación en que se enmarca la discusión acerca del rol institucional que cumple la inscripción en cuanto requisito, prueba y garantía de la posesión de inmuebles (teoría de posesión inscrita).
De estas determinadas prácticas o diligencias que caben dentro de la institución registral conservativa se desprenden otros principios, los que informan tales diligencia: principios de inscripción, prioridad registral, tracto sucesivo y especialidad o determinación.
Y es en este nivel de justificación de prácticas particulares que caben dentro de determinada institución, en que es posible preguntarse cómo, en función de la potestad calificadora del art. 13 del Reglamento, se hace posible, por un lado, el perfeccionamiento de las específicas diligencias que ante el Conservador se practican y, a razón de sus mismos alcances institucionales, se da margen para realizar prácticas que no están previstas por el legislador pero que, de todos modos, son necesarias para realizar las inscripciones y validar en sí misma la función registral, por otro. En este sentido, juega un rol importante el correlato que se da entre los títulos vi sobre el modo de proceder a las inscripciones, vii de la forma y solemnidad de las inscripciones y viii de las subinscripciones y cancelaciones.
Dijimos que dentro de las cuestiones relativas a la justificación de la institución registral, se enmarcan las reglas sobre la distribución de riesgos y responsabilidades, tanto para el Conservador como para la parte solicitante de la inscripción. Una de esas reglas es la que se desprende del art. 2505 del Código Civil –la que, a su vez, informa la teoría de la posesión inscrita– cuyo tenor reza:
“Contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos sobre ellos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”.
Esta disposición, que se enmarca en el contexto de la prescripción adquisitiva, tiene su antecedente en el art. 924 del Código Civil sobre la prueba de la posesión de derechos inscritos[5]. En este sentido, y para retomar la causa que dio origen a estos comentarios, varios autores en la doctrina han entendido que esta regla sirve de base para la solución de conflictos ante hipótesis de patologías registrales. Empero, tal interpretación es extender el alcance conceptual de la norma, por las razones que a continuación indicaremos.
El art. 2504 establece dos situaciones que están en armonía. Por un lado, la prescripción adquisitiva de derechos reales que se pretende respecto de determinado inmueble no procede si existe previa inscripción de otro derecho real. Y por otro, establece el supuesto en que de existir otro título que configura un derecho real sobre determinado inmueble, el cómputo para la prescripción adquisitiva comenzará a correr desde la segunda inscripción. Así, pues, entonces, se llega a la conclusión de que esta norma distingue entre poseedor inscrito y poseedor no inscrito, estando este último en ilegitimidad para pedir por la vía civil la prescripción adquisitiva de su derecho en cuanto mero poseedor, pues, se protege al poseedor inscrito. Y respecto de este último, se entiende que pierde su protección cuando ha habido una nueva inscripción que le vence, y a favor del nuevo poseedor inscrito se le reconoce legitimidad activa para prescribir, contado desde que se ha efectuado la segunda inscripción –su inscripción–. Esta norma debe leerse en concordancia con el inc. 2.° del art. 730 en relación con la competente inscripción.
Así, entonces, nada dice, respecto del caso en que hay dos inscripciones válidamente inscritas, pero que por un defecto en las diligencias prácticas del ejercicio de inscripción da por resultado inscripciones paralelas de dos dominios, con distinta rama de titularidad, respecto de un mismo inmueble. Sin embargo, como no es objeto de este artículo subsanar los errores contenciosos de la causa V- 82- 2023, sólo me enfocaré en la dimensión que hasta ahora hemos venido construyendo.
El art. 78 del Reglamento enumera los requisitos que ha de contener la inscripción del título de propiedad y demás derechos reales que recaen sobre un inmueble. Pero, a estos se le suma la exigencia del 80 del Reglamento[6]:
“Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el registro, folio y numero de ella”.
En esta lectura armónica, entonces, se entiende que determinada inscripción se tiene por perfeccionada en la medida que se haya realizado con observancia a los arts. 78 y 80 del Reglamento. Cumple con las exigencias de validez de la inscripción. En la práctica forense, tal mención a la inscripción que justifica el título por el cual se transfiere, se conoce como dominio anterior. Empero ¿es ésta suficiente? Es aquí donde la institución y práctica registral de la anotación marginal o subinscripción cobran un rol importante, en particular lo dicho entre los arts. 88 y 89 del Reglamento.
Si bien una cosa es satisfacer por necesidad de la solemnidad, ergo la validez, los requisitos inherentes a toda inscripción, otra, muy distinta, a nivel de la eficiencia, es cumplir en suficiencia, y como expresión del marco general que justifica la institución registral, como es el caso de los principios publicidad, fe y tracto sucesivo registral, con aquellos elementos que vienen en perfeccionar la historia transaccional que sobre determinado inmueble recae.
Es a razón del art. 89 del Reglamento que se tiene como una práctica auxiliar necesaria que ha de recaer sobre la inscripción que transfiere el título al nuevo adquirente-poseedor inscrito que materializa la publicidad registral. Esto, toda vez que informa, tanto en el dominio anterior en la nueva inscripción como en la anotación marginal de la inscripción anterior, la que es cancelada tácitamente con competente inscripción, de que ese inmueble, dentro de determinado margen temporal, se ha transferido a otro con efectos absolutos. Previniendo, por lo demás, la configuración de patologías registrales que puedan nacer de la mala fe de los antiguos titulares que enajenan sin contar con el debido derecho real o título para ello. Así, por ejemplo, ya lo prevé el art. 14 en relación con el art. 17 del Reglamento, disposiciones de las cuales se desprenden los principios de prioridad registral y, en menor medida –más bien como anticipo– del principio de inscripción, a propósito de la venta sucesiva de un mismo titular a dos compradores que solicitan, en tiempos distintos la inscripción, en que el último en peticionar la diligencia soportará la negativa del Conservador de inscribir por encontrarse dicho inmueble ya sujeto a otro título ya válidamente inscrito.
Así, el art. 89, inc. 1° reza:
“Pero si en la subinscripción se requiere una nueva variación, en virtud de un título nuevo, se hará una nueva inscripción, en la cual se pondrá una nota referencia a la que los interesados pretenden modificar, y en ésta, igual nota de referencia a aquélla”
La norma puede ser objeto de interpretaciones, toda vez que habla de la variación, de modo que puede referir, por ejemplo, al caso en que un inmueble es subdividido y adjudicado a distintos dueños. De esta manera, la referencia a la expresión “variación” es amplia, en un sentido material como jurídico. Con todo, la costumbre registral la ha vuelto una práctica complementaria en suficiencia a la de efectuar la inscripción de respectivo título.
Siendo así las cosas, entonces, nótese, cómo estas prácticas o diligencias de inscripción (la inscripción en sí más la diligencia auxiliar de anotación marginal de la historia transaccional que recae sobre el inmueble) no sólo vienen en ser expresión de un sistema de reglas registral, sino que, en la medida que se hacen debidamente, lo legitiman en sí mismo. Esto último, en razón de que garantizan la posesión pacífica del inmueble y del respectivo derecho real que sobre tal se tiene, haciendo operar en normalidad las reglas de prescripción ordinaria y extraordinaria, según sea el caso, que es aplicable al ideal de Bello en que inscripción, dominio y posesión serían términos idénticos, en cuanto la prescripción es el último recurso que garantiza aquello.
Bibliografía citada
Pereira, Esteban (2024). “Posesión inscrita, en teoría”, en Carmen Domínguez Hidalgo (dir.), María Magdalena Bustos Díaz, Pamela Prado López y Gian Franco Rosso Elorriaga (eds.). Estudios de Derecho Privado Homenaje al Profesor Hernán Corral Talciani. Valencia: Tirant lo Blanch.
Rawls, John (1974). “Dos conceptos de reglas”, en Philippa Foot (encargada). Teorías de la Ética. 1ª edición en español. México: Fondo de Cultura Económica. Disponible en: https://www.pensamientopenal.com.ar/system/files/2021/08/doctrina89435.pdf
Trucco, Humberto (1910). “Teoría de la Posesión Inscrita, dentro del Código Civil Chileno”. Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo 8, pp. 131-145.Urrutia, Leopoldo (1934). “Vulgarización sobre la posesión ante el Código Civil chileno”. Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo 31, pp. 5-12.
[1] Pereira (2024), p. 92.
[2] Las obras de ambos autores en estas materias son de conocida y divulgado conocimiento dentro del Derecho de bienes: Trucco (1910) y Urrutia (1934).
[3] Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (Decreto S/N, de 24 de junio de 1857; en adelante, Reglamento).
[4] Rawls (1974), pp. 210-247.
[5] Art. 924 del Código Civil: “La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista, y con tal que haya durado un año completo, no es admisible prueba de posesión con que se pretenda impugnarla”.
[6] Tanto el art. 78 como el art. 80, ambos del Reglamento, son las normas espejo de los artículos 690 y 692 del Código Civil, respectivamente.
